賃貸経営終活塾

『人口減、シェアハウス、民泊、新築アパート』

・・・ライバル多様。この先どうしたものか？

賃貸経営、継続か？撤退か？
貸宅地（底地）はどうしたら良いか？

「継続」なら

・投資する必要性の有無
・経営形態の変更
・都心のマンションへの買い替え
・シェアハウスシステムの活用

「撤退」なら　

・土地アパート売却の多様化を検討
1.コーポラティブ方式による宅地売却
2.買取業者さんへ売却

【買取業者さんの対応】
①アパートを購入した後、退去・解体して更地で売却する。
（時間と費用が必要です。その為、買取価格が下がります。時間に余裕がある場合は定期借家に変更するなど少しずつ準備を進めましょう）
②リフォーム後、満室にして投資家に販売する。

賃貸経営を行っている家主さんは、『家賃の下落』、『空き室の増加』、『相続問題』など様々な課題を抱えている上に、『自信の高齢化』、『建物の高齢化』も進み、賃貸経営を継続すべきか否か、お悩みの方がすくなくありません。
家賃は駅からの距離と部屋の広さで9割が決まると言われます。歩けるのは駅から7分までとの声が最多の時代です。
建替える際、駅からの距離が遠い場合、戸建て貸家やガレージハウスを検討するのも良いでしょう。

１．アパート経営　-継続か撤退か-

「滞納」「空き家」「空室」「相続」　賃貸オーナーのお悩みに対応

相談の多い内容は、「賃料滞納」「空き家」「相続」「空き室」。
賃貸経営”終活塾”では、今後の賃貸経営に悩まれている方々のご相談にアドバイスいたします。

2．継続派の為の空室解消例

１）　リニューアル、リノベーションによる集客

　建て替えるにはリスクが大きいとお考え方へのご提案
このような提案で入居者確保
・カフェのような内装で開放的な空間を演出
木材のフローリング、チョークボードを使用して若者へのアピール。
・LDK間取りの間仕切りを全て取り払う
多様化している現代の入居者のニーズに対応しきれないと考え、2DKタイプから45㎡のワンルームに改修。
これらの工夫でいずれも若い顧客の支持を得た例があります。

２）コミュニケーションルームの活用

駅から15分。1・2F各4室の計8室　長期間5～6室が空室。
・1Fの3部屋を入居者用リビングにリフォーム
・貸室5部屋の内2部屋を外国人に入居してもらう（専門の管理会社有）
・外国人とコミュニケーションを取りたい日本人が3部屋に入居

3．保育所を併設し、容積率の割り増しを受けた建物の転用要件を緩和（東京都）
２０１７年度から

一見地味なニュースに見えますが、保育園の誘致、建設をお考えの方には前向きの法律改正です。
将来、園児が減少した場合に保育所以外の施設への転用を認め、現在不足している保育所の整備を後押しします。

5．AI賃貸®

此の先、賃貸住宅経営は他の世の中の多くの事案と同様に「データサイエンス」、
正に科学により建物様式、家賃、顧客募集その他すべてをAIで進める時代になるでしょう。
住所、地形、オーナー事情等を入力するとAIが各種統計、検索サイト、ＳＮＳ等から数十万～数百万項目を整理・考察して賃貸経営指南書を提示してくれるでしょう。
そう遠くの話ではないと思います。一部の事項は割と早いでしょう。
かなりの確率で言えることは、賃貸物件戸数、賃借人数他を勘案すると相当のアンバランスの状況で推移すると思われます。
条件を整えた賃貸物件でないとお客さんは見つかりません。
解は賃貸経営からの撤退かあと一つです。

6．貸宅地・借地

賃貸経営に「貸宅地」があります。

引き継いだ賃宅地で借主同士の境がはっきりしていない、賃貸借契約が整っていない等で、貸主、借主ともに安定した賃貸借になっていないことがあります。
借主が複数の場合、借地境、面積を定めることは通常貸主が行います。
全体的な測量を行い各借地面積の確認を行います。多くの場合、書面、図面の面積と相違があります。
その場合でも、地代などの清算は遡って行わないのが一般的です。先の契約に関して、きっちりとした契約を交わし金額を算出することが肝要です。

貸借地	境界問題	故郷の家

7．老朽建物テナント問題

建築から相当の時間が経過しているにも関わらず、利便性が高い立地のためテナントが繁盛しており、耐震診断、耐震化工事がままならない。
テナントに退去してもらうには、高額な補償金が必要になる場合がございます。
このまま次世代に引き継ぐにはリスクが多く、何としても、この代で解決したいものです。
補強工事は建物構造が柱、梁のタイプ、壁工法などにより何種類かの工法が開発されています。
テナントの退去を伴わない工法も可能な場合がございます。

賃（借）地問題、老朽建物テナント問題、ご相談をお受け致しております。